巫家坝楼盘销量怎么突然上来了?
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导语:
“傻子才买”——吐槽巫家坝的人有很多,有当年高位买入的,有对其一贯嗤之以鼻的,巫家坝还有人买房吗?
巫家坝项目悄咪咪月销过亿
若打开5、6、7、8月昆明住宅销售排行榜,可以发现两个巫家坝项目的身影,拿中海寰宇天下来说,三年前1.8万,现价1.3万,调价后,这个项目在5-8月4个月间真金白银卖了4.7亿元,平均每月销售100套左右。(数据来自铭腾数据)
(铭腾数据,昆明5-8月住宅销量排行)
随着中海项目进入销售尾声,巫家坝另一项目招商雍珑府接棒,同样的调价操作,土地楼面价1.1w,盖成现房后硬生生亏本销售,把巫家坝的价格打到了一万以内,月销8千万以上,如今,库存也已经不多。
目前,中海寰宇天下仅剩最后30多套新房在售,价格最低到12800左右,价格稍贵的也在14000左右。
房源位置主要集中12号地块1栋,面积127平米三室(中户)、143平米四室(端户),另外28号地块也还有2套120平米户型,国庆期间特价房源一口价13800元/平米。
(但中海在今年7-8月还有12000多的特价房)
问了一下中海的保安,他表示入住率约60%(这点有点出乎我们意料),不过确实幼儿园放学接娃的、小区遛娃的还不少。
招商雍珑府库存也只有130多套房源了,目前还剩的房源位于最北侧,靠近汕昆高速,所以价格仅9800-11000元/平米之间,后期可能会推出精装包选项(可拎包入住)。
相较于巫家坝其他项目,雍珑府户型得房率更高,主推95/99平米小户型,也有130、143平米的大户型。
招商雍珑府的楼间距达到60多米,结合价格来看,小区绿化和设计远超出同等价格项目水准。
本身巫家坝的地段位置并不差,但因为【大饼】的缘故,导致高高举起而又重重砸下。
2018-2021,巫家坝经历了从高峰到低谷,没想到到了2024,市场接受度再度回升。
以上述提到的两个售楼部为例,雍珑府的客群更年轻化,不少00后前来看房,看中小区总价不高、友好的公区设计以及后期发展潜力,而中海的销售人员则表示他们的客户多是30岁-40岁,主要还是买来读书,兼顾后期发展潜力。
巫家坝处于南二三环的位置,价格下调之后再叠加优质学校资源,如同脱下了高大上的CBD外衣,接地气果然更有效果。
巫家坝配套进展如何?
我们来汇总一下近期巫家坝规划与建设方面的新消息。
首先是关于飞虎大道的。
9月18日,昆明市住建局局长通过12345热线表示,飞虎大道计划年底前开通春城路以南段。
现阶段春城路以南路段大部分已经达到通行条件,道路硬化已经完成,仅剩下最靠近春城路的部分路段和附属设施(人行道、交安工程、路灯设施等)尚需要施工。
飞虎大道作为巫家坝“三纵一横”路网骨架中最重要的核心主干道,开通后将大大提升巫家坝的南北贯通效率,这对被通行不畅“卡脖子”的巫家坝来说是再好不过的了。
第二,基本路网。
除飞虎大道之外,不少路网工程也有比较明确的时间表,从上巫家坝土地一级开发整理项目劳务外包服务招标项目上来看(今年6月发布),包括巫家坝春城路下穿隧道(不含综合管廊)、官渡409号路、官渡396号路、官渡222号路、官渡239号路、官渡396号路、官渡207号路,共7条路网工程工期截止到2025年5月,也就是说,最迟到明年上半年,巫家坝至少拖了5年的基础路网终于要成型了。
同时,一定程度上被飞虎大道、重要干道耽误的不止有住宅小区居民日常生活,还有沿线大体量商业、商务楼宇的经营节奏。
以龙湖时代天街为例,该项目建筑主体其实早已完工,但巫家坝片区部分道路不够通畅,可能导致人流量少、商场经营效果不佳,在后续相关道路修通、入住率上升后,也有较大概率步入正轨。
又以巫家坝多个建成投用1年以上的中交南亚总部、中海国际中心等商务楼宇为例,作为巫家坝总部基地豪华大气的标杆建筑群代表,入住率实际仅约1-2成。
其他项目,几乎每家都规划有写字楼,也有即将投入使用即将接受市场毒打的,更有直接停工、摆烂的。
此前,昆明也有思路提到将把巫家坝围绕昆明中央法务区建设,但现阶段来看,进度一般。
第三,最有用的还是学校。
随着巫家坝第一所学校师大附小2023年9月开学,第二所学校师大实验中学2024年9月开学,巫家坝依靠教育资源翻身的路子清晰起来。
今年二季度,巫家坝规划的第3所学校KCGD2018-17号地块也开始动工,按计划将建设36班的初中,该地块位于首创未来之城南侧,原计划引入某私立学校(后搁置)。
前文提到的楼盘为何能够在今年上半年销售不错,一方面是调价的原因,另一方面还是因为学校配套的缘故。
今年上半年还有个云南省图书馆新馆的消息,本来是好事,但现在来看,失落的情绪明显更占上风。
云南省图书馆新馆建设项目选址落位于昆明市巫家坝中央公园南端,新馆用地面积起初规划约103亩,后增大规模约277亩。
从目前公开信息显示,也是“暂缓实施”了。
(今年4月、今年8月政府留言板的回复,还是“暂缓实施”)
值得肯定的是,官渡区人民医院新院搬迁完成,已正式接诊营业,9月到雨龙路以北踩盘的时候发现,巫家坝北区的道路也通了不少,比之前有了明显的变化。另外此前遗留的老大难问题景成大水坑终于得以解决。
虽说巫家坝依旧半成品,但显然已经过了至暗时刻。
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